Un logement acheté en VEFA est protégé par la garantie financière d’achèvement avant la livraison, puis par les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale ensuite. Ces garanties, prévues par le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation, couvrent des risques et des durées distincts. Les connaître permet de savoir vers qui se tourner, pour quel désordre et dans quel délai. Cet article fait le tour de chacune, dans le prolongement de notre guide complet de la VEFA dans les Alpes-Maritimes.
La garantie financière d’achèvement
La garantie financière d’achèvement assure que l’immeuble sera terminé même si le promoteur fait défaut.
Prévue par l’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, elle est obligatoire dans une vente en l’état futur d’achèvement. Elle est apportée par un garant (banque ou assureur) qui s’engage à financer l’achèvement de la construction ou à rembourser les sommes versées. C’est la sécurité de base de l’achat sur plan : elle protège l’acquéreur pendant toute la phase de construction, avant la livraison. Vérifier sa présence dans le contrat est l’un des premiers réflexes à avoir.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an à compter de la réception, tous les désordres signalés.
Définie par l’article 1792-6 du Code civil, elle oblige le constructeur à réparer les défauts mentionnés au procès-verbal de réception, ainsi que ceux apparus durant la première année et signalés par écrit. Elle s’applique quelle que soit la gravité du désordre, des simples finitions aux dysfonctionnements, ce qui en fait un recours large mais limité dans le temps. C’est pourquoi la première année qui suit la livraison doit être mise à profit pour signaler tout problème.
La garantie biennale
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, couvre les équipements pendant deux ans.
Prévue par l’article 1792-3 du Code civil, elle concerne les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre : robinetterie, volets, chauffe-eau, portes intérieures, interphone, par exemple. Si l’un de ces équipements cesse de fonctionner correctement dans les deux ans suivant la réception, le constructeur doit le réparer ou le remplacer. Elle prend le relais de la garantie de parfait achèvement pour les équipements.
La garantie décennale
La garantie décennale couvre, pendant dix ans, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Issue des articles 1792 et 1792-2 du Code civil, c’est la garantie la plus protectrice. Elle vise les désordres graves : atteinte à la structure, infiltrations rendant le logement inhabitable, défauts affectant des éléments d’équipement indissociables du gros œuvre. Elle est adossée à l’assurance dommages-ouvrage, qui permet un préfinancement rapide des réparations sans attendre la détermination des responsabilités. C’est elle qui intervient pour les sinistres les plus lourds, parfois proches de ceux traités en expertise de vices cachés dans l’ancien.
Quelle garantie pour quel désordre ?
Le choix de la garantie dépend de la nature du défaut et du délai écoulé depuis la réception.
Un défaut de finition relève du parfait achèvement la première année. Une panne d’équipement dissociable relève de la biennale pendant deux ans. Un désordre structurel ou rendant le bien impropre à l’habitation relève de la décennale pendant dix ans. En cas de doute sur la qualification d’un désordre, un expert bâtiment aide à le rattacher à la bonne garantie et à constituer le dossier. C’est aussi tout l’enjeu des trois visites VEFA, qui consignent les réserves au bon moment.
Faire valoir ses garanties dans le 06
Un dossier bien documenté accélère la prise en charge par le promoteur ou l’assureur.
Photos datées, descriptif des désordres, références aux plans et au procès-verbal : plus le dossier est précis, plus le recours est solide. Check my House accompagne les propriétaires des Alpes-Maritimes à Nice, Cannes, Antibes et dans tout le département, depuis sa page assistance VEFA Alpes-Maritimes.
Questions fréquentes
Les garanties se cumulent-elles ?
Oui. Sur une même période, un logement neuf peut être couvert simultanément par plusieurs garanties, chacune visant un type de désordre différent.
À partir de quand courent les délais ?
Les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale courent à compter de la réception des travaux, matérialisée par le procès-verbal de livraison.
Qui actionne la garantie décennale ?
L’acquéreur déclare le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les travaux avant de se retourner vers les responsables. Un expert peut documenter le désordre pour appuyer la déclaration.
La garantie décennale est-elle transmise en cas de revente ?
Oui. Les garanties suivent l’ouvrage : un acquéreur qui rachète un logement encore dans le délai décennal bénéficie de la garantie pour la durée restante.
Un désordre sur votre logement neuf dans le 06 ?
Laurent Hojan et l’équipe de Check my House vous aident à qualifier le désordre, identifier la bonne garantie et constituer votre dossier, en toute indépendance. Profitez d’un premier échange pour faire le point.
Découvrir l’assistance VEFA dans le 06 Faire un devis en ligne
Sources
Code civil, articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-6. Code de la construction et de l’habitation, article L261-10-1. Information officielle : Service-Public.fr, garanties d’un logement neuf.
